地下車(chē)庫(kù)本應(yīng)作為房屋公共資源的一部分，由所有業(yè)主共享權(quán)益，但長(zhǎng)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)商利用優(yōu)勢(shì)地位把持地下車(chē)庫(kù)的所有權(quán)和管理權(quán)，多數(shù)業(yè)主們對(duì)此只能忍氣吞聲。然而，在湖南長(zhǎng)沙，東成大廈的業(yè)主們卻咽不下這口氣，為此走上近兩年的訴訟之路。12月16日，他們收到了長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院的終審判決：負(fù)一樓地下車(chē)庫(kù)的管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)。

　　現(xiàn)象

　　小區(qū)兩處停車(chē)位價(jià)格迥異

　　東成大廈位于長(zhǎng)沙市芙蓉路，由湖南東成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱東成房產(chǎn))開(kāi)發(fā)建設(shè)，在1999年交付使用時(shí)，曾經(jīng)是芙蓉路上一棟頗有名氣的樓盤(pán)。該大廈總建筑面積39311.5平方米，地上30層，地下2層。地下負(fù)二層為人防工程，地下負(fù)一層為地下車(chē)位。當(dāng)時(shí)，東成大廈物業(yè)由湖南東盛物業(yè)管理有限負(fù)責(zé)管理(以下簡(jiǎn)稱東盛物業(yè))。

　　2002年2月，經(jīng)長(zhǎng)沙市房管局核定，為東成大廈負(fù)一樓辦理了產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)歸東成房產(chǎn)所有。2004年5月，東成房產(chǎn)通過(guò)湖南省拍賣(mài)公司以拍賣(mài)方式對(duì)其包括車(chē)位在內(nèi)負(fù)一樓的房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置，長(zhǎng)沙聯(lián)鑫實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱聯(lián)鑫公司)通過(guò)競(jìng)拍方式取得該車(chē)位及其他房屋的產(chǎn)權(quán)。聯(lián)鑫公司到房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門(mén)辦理了過(guò)戶手續(xù)。

　　由于對(duì)東盛物業(yè)諸多不滿，東成大廈業(yè)主委員會(huì)與其進(jìn)行多場(chǎng)官司后，終于在2016年3月，結(jié)束了與東盛物業(yè)的關(guān)系。大伙從業(yè)主中征集4位發(fā)起人代表，注冊(cè)成立長(zhǎng)沙市好鄰居物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱好鄰居公司)，從社會(huì)上選聘有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任主管，開(kāi)始摸索自我管理方法。2016年11月23日，業(yè)委會(huì)與好鄰居公司簽訂合同，委托其管理小區(qū)物業(yè)。

　　然而，小區(qū)負(fù)一樓(含地下車(chē)位)的管理權(quán)卻一直在聯(lián)鑫公司手里，它修建停車(chē)設(shè)施，對(duì)外來(lái)車(chē)輛和業(yè)主車(chē)輛進(jìn)行收費(fèi)。就這樣，東成大廈停車(chē)場(chǎng)分室外和室內(nèi)，室外即大廈停車(chē)坪由好鄰居公司負(fù)責(zé)收費(fèi)，室內(nèi)即地下車(chē)庫(kù)由聯(lián)鑫公司收費(fèi)。

　　地下車(chē)庫(kù)停車(chē)收費(fèi)公示牌。   余知都/攝

　　12月18日，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者來(lái)到東成大廈進(jìn)行走訪。東城大廈外墻上有一塊黃色公示牌，上面公示著東成大廈停車(chē)坪的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小車(chē)24小時(shí)最高收費(fèi)20元;相隔幾米處的地下車(chē)庫(kù)入口則是一塊藍(lán)色的公示牌，顯示小車(chē)24小時(shí)最高收費(fèi)40元。記者注意到，價(jià)格存在差異的兩處停車(chē)場(chǎng)所也呈現(xiàn)出兩種迥然不同的景象，停車(chē)坪里車(chē)輛密密麻麻?？?，缺少秩序，而車(chē)庫(kù)內(nèi)卻有不少空位。

　　起訴

　　業(yè)委會(huì)索要地下車(chē)庫(kù)管理權(quán)

　　2016年，東成大廈小區(qū)業(yè)主自行成立好鄰居公司后，所有業(yè)主成為公司股東，物業(yè)開(kāi)始實(shí)行自管。本著“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”的規(guī)定，東成大廈業(yè)委會(huì)向聯(lián)鑫公司去函，要求聯(lián)鑫公司交出負(fù)一樓的停車(chē)場(chǎng)管理權(quán)。聯(lián)鑫公司以負(fù)一樓產(chǎn)權(quán)歸己為由，拒絕交出管理權(quán)。

　　雙方多次協(xié)商未果。2018年8月，東成大廈業(yè)委會(huì)將聯(lián)鑫公司告上法庭。東成大廈業(yè)委會(huì)訴稱，聯(lián)鑫公司在未經(jīng)東成大廈業(yè)主大會(huì)任何授權(quán)的情況下，非法對(duì)東成大廈負(fù)一樓把持，修建收費(fèi)設(shè)施，對(duì)業(yè)主和外來(lái)車(chē)輛收費(fèi)，對(duì)抗大樓物業(yè)由一個(gè)物業(yè)企業(yè)施行管理的強(qiáng)制規(guī)定等，由此給整棟大樓埋下公共安全隱患，其行為違反了國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條之規(guī)定。請(qǐng)求法院判令聯(lián)鑫公司退出對(duì)東成大廈負(fù)一樓的非法管理;聯(lián)鑫公司向東成大廈業(yè)委會(huì)交付負(fù)一樓停車(chē)管理的全部資料文件、檔案、鑰匙。

　　一審

　　法院認(rèn)定地下車(chē)庫(kù)由物業(yè)管理

　　長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院公開(kāi)開(kāi)庭審理此案。法院審理認(rèn)為，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)企業(yè)或者其他管理人。東成大廈業(yè)委會(huì)作為備案的業(yè)主委員會(huì)，是有權(quán)代表東成大廈全體業(yè)主的法定機(jī)構(gòu)，其與好鄰居公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)對(duì)雙方當(dāng)事人發(fā)生法律約束力。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　本案涉案的東成大廈物業(yè)管理的現(xiàn)狀是負(fù)一樓由聯(lián)鑫公司管理，其余部分由好鄰居公司管理，好鄰居公司是與東成大廈業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的公司，根據(jù)前述規(guī)定，聯(lián)鑫公司應(yīng)退出對(duì)負(fù)一樓的管理，由好鄰居公司統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理。故對(duì)東成大廈業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求，一審法院予以支持。

　　終審

　　法院依法維持原判

　　聯(lián)鑫公司對(duì)一審判決不服，上訴至長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院。在上訴狀中，聯(lián)鑫公司表示，一審判決在未查明東成大廈負(fù)一樓權(quán)屬狀況等基本情況而且東成大廈業(yè)委會(huì)也未提交該負(fù)一樓權(quán)屬證據(jù)的情況下，判決要求聯(lián)鑫公司退出對(duì)東成大廈負(fù)一樓的管理，并交出全部資料文件檔案鑰匙，明顯是沒(méi)有事實(shí)依據(jù)的。東成大廈負(fù)一樓為聯(lián)鑫公司通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式取得的獨(dú)立所有的房產(chǎn)，并進(jìn)行了物權(quán)登記，聯(lián)鑫公司對(duì)此擁有專屬物權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，聯(lián)鑫公司依據(jù)房屋的規(guī)劃用途，辦理了合法的經(jīng)營(yíng)手續(xù)，以及經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)，服務(wù)于大樓用戶和廣大社會(huì)用戶，符合相關(guān)法律規(guī)定。

　　東成大廈業(yè)委會(huì)辯稱，東成大廈地下停車(chē)位屬于大樓公共設(shè)施，應(yīng)該是提供給全體業(yè)主進(jìn)行使用，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，由物業(yè)公司實(shí)行管理。東成大廈業(yè)委會(huì)請(qǐng)示了長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)回復(fù)應(yīng)由一個(gè)物業(yè)公司實(shí)行管理，負(fù)一、負(fù)二樓消防安全都是東成大廈業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)，請(qǐng)求二審法院依法駁回上訴，維持原判。

　　長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，業(yè)主享有委托物業(yè)企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利。東成大廈業(yè)委會(huì)代表東成大廈全體業(yè)主與好鄰居公司簽訂的《東成大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》，合法有效。長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于東成大廈業(yè)主委員會(huì)信訪問(wèn)題的回復(fù)》明確：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。東成大廈負(fù)一樓停車(chē)場(chǎng)應(yīng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。本案涉案東成大廈負(fù)一樓由聯(lián)鑫公司管理，而好鄰居公司是與東成大廈業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的公司，聯(lián)鑫公司雖主張東成大廈負(fù)一樓車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸其所有，應(yīng)當(dāng)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但法院認(rèn)為東成大廈負(fù)一樓除車(chē)庫(kù)外，還有共有分?jǐn)偯娣e，聯(lián)鑫公司目前對(duì)負(fù)一樓的使用、管理行為承擔(dān)了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職能，影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對(duì)負(fù)一樓安全設(shè)施的維護(hù)，一審判決聯(lián)鑫公司應(yīng)退出對(duì)東成大廈負(fù)一樓的管理，由好鄰居公司統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理，并向東成大廈業(yè)委會(huì)交付負(fù)一樓停車(chē)管理的全部資料文件檔案鑰匙，并無(wú)不當(dāng)，法院予以維持。聯(lián)鑫公司應(yīng)在合理范圍內(nèi)對(duì)車(chē)庫(kù)行使權(quán)利。

　　據(jù)此，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。