日前，北京市通州區(qū)人民法院線上召開《新冠肺炎疫情期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控白皮書》新聞發(fā)布會(huì)，梳理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情期間可行使的五項(xiàng)權(quán)利，以及可能面臨的五大方面的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出40條建議，提示各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要合法合規(guī)地進(jìn)行疫情防控，既要嚴(yán)防死守把好各社區(qū)防控關(guān)，也好保護(hù)好居民的基本權(quán)益，盡最大可能方便群眾生活。

　　可以做五件事

　　為了疫情防控需要，物業(yè)公司可以做五件事。

　　一是小區(qū)實(shí)行封閉式管理，可以關(guān)閉部分小區(qū)出口。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《住宅物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引(試行)》、北京市住建委《關(guān)于物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區(qū)出入管理的通知》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情期間有權(quán)對(duì)所管理小區(qū)進(jìn)行區(qū)域封閉管理，關(guān)閉無秩序維護(hù)員值守的出入大門、部分分散的小區(qū)出入口，為方便管理可以僅開一個(gè)出入口供出入。

　　二是對(duì)從疫情高發(fā)區(qū)歸來人員重點(diǎn)跟進(jìn)監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)體溫異常、有重點(diǎn)疫區(qū)接觸史等人員要及時(shí)向所在社區(qū)、區(qū)疾控等部門報(bào)告，積極配合做好疫情防控工作。加強(qiáng)發(fā)熱和癥狀監(jiān)測(cè)，追蹤、督促其居家醫(yī)學(xué)觀察14天。有條件的城鄉(xiāng)社區(qū)可在社區(qū)、小區(qū)出入路口對(duì)外來車輛、人員進(jìn)行登記。

　　三是對(duì)小區(qū)出入人員體溫檢測(cè)。對(duì)非本住宅區(qū)車輛、訪客、新租房入住人員等進(jìn)入住宅區(qū)要逐一進(jìn)行體溫測(cè)量，體溫正常者方可進(jìn)入小區(qū)，并做好登記。

　　四是原則上禁止快遞、外賣等人員進(jìn)入住宅區(qū)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好最大限度便民工作，設(shè)置特定區(qū)域存取快遞，采取非接觸方式交接，防止交叉感染。

　　五是物業(yè)有權(quán)關(guān)閉小區(qū)會(huì)所及兒童區(qū)域、老年人活動(dòng)站等特定場(chǎng)所。

　　五種行為被禁止

　　物業(yè)公司在履行防疫職能時(shí)也要注意，有五種行為是做不得的。第一是物業(yè)公司不得擅自披露被隔離人員的信息，對(duì)獲取的被隔離人員的信息亦負(fù)有保密義務(wù)，不得對(duì)外披露該部分人員的姓名、房號(hào)、身份證號(hào)碼等信息。第二是根據(jù)《傳染病防治法》的相關(guān)規(guī)定，不得對(duì)確診人員采取封戶封門的隔離手段。第三是無權(quán)自行決定完全封閉小區(qū)。第四是如租戶體溫正常，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)利拒絕其進(jìn)入小區(qū)。如租戶體溫超過規(guī)定溫度，物業(yè)企業(yè)須勸導(dǎo)其就近就醫(yī)，可以暫時(shí)不讓其進(jìn)入小區(qū)，并及時(shí)向衛(wèi)生部門或疾控中心報(bào)告。第五是不得直接對(duì)人身采用強(qiáng)制手段，根據(jù)《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》《傳染病防治法》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)企業(yè)在小區(qū)管理中如遇隱瞞情況、拒絕隔離治療、不服從防疫管理等人員，可以對(duì)其規(guī)勸引導(dǎo)，明確告知其需要承擔(dān)的法律后果，固定相關(guān)證據(jù)并及時(shí)報(bào)警。

　　合同履行區(qū)分輕重緩急

　　疫情防控期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉及履行的合同有兩種，分別為物業(yè)服務(wù)合同和專項(xiàng)委托服務(wù)合同，如何合法合規(guī)履行合同應(yīng)視具體實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)分。

　　物業(yè)服務(wù)合同履行的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)公共設(shè)施、公共區(qū)域特殊時(shí)期的消殺義務(wù);二是可以暫停履行部分合同義務(wù)，暫停部分物業(yè)服務(wù)如班車、樓巴、擺渡車及關(guān)閉小區(qū)會(huì)所等人員聚集性場(chǎng)所;三是業(yè)主不能以疫情為由拒繳或要求減免物業(yè)費(fèi);四是關(guān)于疫情期間業(yè)主遲延履行交納物業(yè)費(fèi)是否需要交納違約金應(yīng)視情況而定。

　　專項(xiàng)委托服務(wù)合同的履行關(guān)鍵在于分清“輕重緩急”，對(duì)于非緊急事項(xiàng)的委托合同可以不可抗力為由要求延期履行，但是事關(guān)疫情防護(hù)和群眾生活的緊急事項(xiàng)專項(xiàng)服務(wù)合同要及時(shí)履行。而對(duì)于具有特定目的合同因疫情致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的，可以協(xié)商無責(zé)解除合同，雙方協(xié)商合理分擔(dān)損失。