本來是為客戶接待洽談而租的房子，卻因新冠肺炎疫情小區(qū)封閉無法使用，租客通過網(wǎng)上立案平臺起訴，以不可抗力為由要求解除合同。法官迅速在線調(diào)解后，雙方達(dá)成和解，房東退租戶押金和剩余租金4000元，這也是北京市首例涉疫情抗辯租賃合同糾紛實現(xiàn)訴前化解。

　　2月24日，北京市通州區(qū)人民法院網(wǎng)上立案平臺收到了王女士一份“特殊”的起訴材料，租客王女士稱2019年12月底與房東李女士簽訂了一份一年期的租賃合同，租賃房屋用于客戶接待洽談。但合同僅履行一個月就發(fā)生了新冠肺炎疫情，小區(qū)實行封閉管理，合同目的無法實現(xiàn)，構(gòu)成不可抗力，雙方協(xié)商未果，故訴至法院要求解除合同，退還押金、剩余房租、電費(fèi)共計7000余元。

　　立案法官梁聯(lián)林看到該份起訴材料后，考慮到目前正處于疫情期間，租賃合同糾紛久拖不決將影響小區(qū)的疫情防控工作，亦不利于糾紛的化解。為此，梁聯(lián)林法官立即與原告王女士取得聯(lián)系，了解案件基本情況。起初，王女士并不太愿意調(diào)解，認(rèn)為新冠疫情屬于不可抗力，小區(qū)封閉式管理，客戶接待洽談的經(jīng)營的目的無法實現(xiàn)，其有權(quán)要求解除租賃合同、退還租金。對此，梁法官通過電話耐心分析當(dāng)前疫情防控形勢、不可抗力的法律性質(zhì)和后果，釋明訴訟流程、風(fēng)險，王女士聽后表示同意承擔(dān)部分損失、同意訴前調(diào)解。

　　征得原告王女士同意后，梁聯(lián)林法官立即與被告李女士取得聯(lián)系。經(jīng)雙方同意，第一時間指導(dǎo)雙方下載“北京云法庭”、開展在線調(diào)解工作。

　　案件調(diào)解過程中，李女士對此表示不解，認(rèn)為原告要求解除合同沒有依據(jù)。按照雙方租賃合同約定，原告解約必須提前一個月通知房東，并且現(xiàn)在正處在疫情期間，解除合同后，房子無法出租，給她同樣會造成很大的損失。對此，梁聯(lián)林法官耐心聽取雙方當(dāng)事人的意見，圍繞雙方爭議的合同是否能夠解除、雙方損失如何分擔(dān)、搬家騰退時限等問題進(jìn)行釋法析理。最后，雙方達(dá)成諒解，李女士同意解除合同、退還王女士押金和剩余租金4000元，雙方相互配合辦理涉案房屋交接事宜，涉案糾紛得以妥善化解。此時，距王女士提交訴訟材料僅36小時。

　　當(dāng)前，針對涉新冠肺炎疫情糾紛，通州法院啟動訴前在線調(diào)解機(jī)制，通過在立案階段開展在線調(diào)解的方式為群眾提供法律服務(wù)，力促糾紛訴前高效化解，為疫情防控工作提供有力的司法服務(wù)和保障。

　　通州區(qū)人民法院立案庭法官梁聯(lián)林提示：疫情的發(fā)生不可避免地會對合同的履行產(chǎn)生不利影響，希望大家發(fā)揚(yáng)中華民族“和為貴”的傳統(tǒng)美德，根據(jù)新冠肺炎疫情防控措施對合同履行的影響程度，按照公平和誠實信用原則加強(qiáng)溝通協(xié)商，互解互諒，盡可能通過調(diào)解的方式解決，將雙方的損失降至最低。讓我們同心協(xié)力、共克時艱!