8月12日，工建中農(nóng)四大國有商業(yè)銀行密集發(fā)文，對(duì)存量個(gè)人房屋貸款LPR調(diào)整給予了規(guī)定。此次政策最大的變化是規(guī)定了“批量轉(zhuǎn)換”的概念，通俗來說就是“8月底房貸都要默認(rèn)調(diào)整為LPR定價(jià)方式”。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一規(guī)定有效地提高了存量貸款換錨的工作效率，是相關(guān)購房者所需要關(guān)注的內(nèi)容。各家銀行的轉(zhuǎn)化情況類似，以中國工商銀行的政策為例，其明確表示，對(duì)于2020年1月1日前已發(fā)放的浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款進(jìn)行換錨操作。為簡(jiǎn)化客戶操作，將參照銀行業(yè)普遍做法，于8月25日起對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價(jià)方式。其中調(diào)整規(guī)則為：原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以相應(yīng)期限LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點(diǎn)值可為負(fù)值且在合同剩余期限內(nèi)固定不變。重定價(jià)日調(diào)整為貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)日。

　　例如：張先生在2015年的時(shí)候買過一套房，向工行貸了100萬元，約定30年內(nèi)償付完畢，當(dāng)時(shí)是參考“央行基準(zhǔn)利率*(1+浮動(dòng)比例)”的方式計(jì)算月供額的。現(xiàn)在，由于工行的政策發(fā)布，那么后續(xù)其將“被強(qiáng)制”調(diào)整定價(jià)公式，即參考“LPR+基點(diǎn)”的方式來計(jì)算月供額。其中LPR以每年元旦時(shí)公布的LPR為準(zhǔn)，而基點(diǎn)=今年8月份的利率-去年底的LPR，這個(gè)基點(diǎn)在未來年份永遠(yuǎn)不變。

　　據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，此次四大國有銀行密集發(fā)文，實(shí)際上和工作安排有關(guān)。根據(jù)央行2019年30號(hào)公告，今年8月31日前必須完成換錨工作，當(dāng)時(shí)政策的精神實(shí)際上是“在協(xié)商基礎(chǔ)上督促客戶完成換錨”。但是到了2020年類似政策風(fēng)向有點(diǎn)變化，比如工商銀行在2月29日《關(guān)于存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的通告》中，增加了一句，“請(qǐng)自主判斷是否轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，我行充分尊重您的選擇權(quán)?！痹诮衲觋P(guān)于“是否要轉(zhuǎn)化為LPR定價(jià)方式”方面，各類購房者咨詢不斷、疑惑很多，尤其是普遍會(huì)問“調(diào)整后月供是否會(huì)增加”的問題，這使得類似銀行客服和個(gè)貸部門面臨很多咨詢，甚至影響了正常的換錨工作。所以此次工行的文件很清晰地表明，統(tǒng)一默認(rèn)進(jìn)行調(diào)整，這樣就減少了工作量。換而言之，到了8月份結(jié)束，各類購房者的房貸就會(huì)自動(dòng)調(diào)整為LPR的計(jì)算方式，也減輕了雙方的成本。

　　文件執(zhí)行后，購房者未來的月供可能增加也可能減少，其實(shí)和過去的月供還款情況差不多，所以不必過于擔(dān)心。他建議相關(guān)銀行部門可以編制客戶咨詢答復(fù)指南，引導(dǎo)購房者理解政策改革的初衷，防范8月份調(diào)整完畢后9月份咨詢量密集增加的風(fēng)險(xiǎn)。