買(mǎi)房是事關(guān)人們安居樂(lè)業(yè)的大事，疫情防控常態(tài)化形勢(shì)下，樓市也基本恢復(fù)了往年的熱度。然而，面對(duì)海量房源，經(jīng)驗(yàn)較少的購(gòu)房者對(duì)于新房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知不足，容易蒙受損失。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，從2017年至2019年，關(guān)于商品房購(gòu)買(mǎi)合同的民事糾紛共計(jì)34萬(wàn)余起。那么，如何為購(gòu)房者鋪好安家之路?請(qǐng)收好這份新房購(gòu)買(mǎi)五大避坑指南，可以從房源信息、證件、過(guò)當(dāng)承諾等維度幫助購(gòu)房者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　指南一：源頭避險(xiǎn)有必要

　　購(gòu)房者在網(wǎng)上搜索房源信息時(shí)，常會(huì)被“步行5分鐘到達(dá)某商圈”“緊鄰地鐵站”等吸引，而這很可能是為了吸引用戶(hù)看房的噱頭。這種風(fēng)險(xiǎn)從源頭上可以避免，購(gòu)房者在看房前可以在地圖上輸入起點(diǎn)和終點(diǎn)，親自查詢(xún)一下，做到心中有數(shù)。建議盡量選擇口碑較好、具有一定規(guī)模、后續(xù)服務(wù)能夠得到保障的第三方房產(chǎn)信息平臺(tái)，從源頭剔除虛假信息。

　　指南二：廣告信息慎對(duì)待

　　近年來(lái)，購(gòu)房者因?yàn)檫^(guò)分相信開(kāi)發(fā)商的廣告而踩坑的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，如開(kāi)發(fā)商將僅剩15年產(chǎn)權(quán)的辦公、商業(yè)服務(wù)用途的商業(yè)用房，包裝為“公寓”產(chǎn)品進(jìn)行出售，與土地使用權(quán)證及商品房預(yù)售證中寫(xiě)明的用途不符。為了避免這種現(xiàn)象，保障購(gòu)房者權(quán)益，建議購(gòu)房者在簽訂合同前一定要對(duì)該項(xiàng)目《商品房預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證》等售賣(mài)資格上所標(biāo)注的房屋用途進(jìn)行核驗(yàn)。

　　指南三：認(rèn)準(zhǔn)五證很關(guān)鍵

　　五證即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》《商品房預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證》，五證不全的房子要慎買(mǎi)，部分開(kāi)發(fā)商存在資金鏈斷裂，房屋爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，另外，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與客戶(hù)簽署的購(gòu)房合同無(wú)效，在發(fā)生糾紛時(shí)，購(gòu)房者無(wú)法有效保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　需特別注意的是，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，常常是分期開(kāi)發(fā)，如果所購(gòu)買(mǎi)的樓棟未包含在預(yù)售范圍之內(nèi)，也屬于五證不全。這就要求購(gòu)房者在買(mǎi)房前一定要仔細(xì)核查五證，重點(diǎn)關(guān)注預(yù)售許可和預(yù)售范圍，看用途是住宅還是辦公等。

　　為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者還可以提前通過(guò)“天眼查”“企查查”等渠道查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的資信情況，其中包含開(kāi)發(fā)商的涉訴情況、被執(zhí)行情況、股權(quán)出質(zhì)情況、新聞?shì)浨榈鹊?，建議盡量選擇品牌開(kāi)發(fā)商，會(huì)對(duì)后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理提供一定的保障。

　　指南四：不利因素需關(guān)注

　　在售樓處，購(gòu)房人需重點(diǎn)關(guān)注公示區(qū)紅線(xiàn)(房地產(chǎn)項(xiàng)目用地范圍的邊界)內(nèi)外的不利因素，包括噪聲、異味、輻射、禁忌以及環(huán)境變遷等。

　　事實(shí)上，相關(guān)部門(mén)要求商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)必須將項(xiàng)目的不利因素展示給購(gòu)房人，但也有的開(kāi)發(fā)商打一些擦邊球，那么作為購(gòu)房者，買(mǎi)房時(shí)就要做到多看——看銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)不利因素公示牌;多問(wèn)——主動(dòng)詢(xún)問(wèn)不利因素有哪些等。

　　指南五：過(guò)度承諾勿輕信

　　開(kāi)發(fā)商或受外界不可抗力影響，或?yàn)榱送剖鄯吭矗袝r(shí)會(huì)承諾一些未來(lái)有可能無(wú)法兌現(xiàn)的事，例如：承諾配套的學(xué)區(qū)、醫(yī)療等在交房后未兌現(xiàn)，這違背了《廣告法》;展示的園區(qū)、會(huì)所、樣板間、精裝修等，其品質(zhì)、尺寸、用途、交付標(biāo)準(zhǔn)在后期交房時(shí)難兌現(xiàn);交房時(shí)間晚于承諾時(shí)間;園區(qū)物業(yè)與銷(xiāo)售時(shí)承諾的物業(yè)不匹配，或后期更換物業(yè)公司等。

　　作為購(gòu)房者，需要將這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行前置評(píng)估，盡量將關(guān)注的問(wèn)題融入購(gòu)房合同。另外，對(duì)于違約后該如何處理的情形，須有明確的條款說(shuō)明，以免開(kāi)發(fā)商違約卻無(wú)法追究其責(zé)任。

　　面對(duì)市場(chǎng)上剛需購(gòu)房、改善性換房等諸多需求，貝殼研究院的分析師建議，購(gòu)房者需要對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)做到心中有數(shù)、對(duì)關(guān)鍵信息做到提前確認(rèn)、對(duì)必要條款做到合同落實(shí)。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)估，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，才能合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，住進(jìn)安心好房。 (嘉樂(lè))