臨近年末，房企在金融監(jiān)管升級的過渡期內將面臨降負債與沖業(yè)績的雙重壓力考驗。近日發(fā)布的《10月房企融資報告》顯示，1-10月房企境內外債券融資累計約10283億元，同比微增1%，11月迎來年內的償債高峰，到期債務規(guī)模超過千億元。

　　報告顯示，1-10月房企境內外債券融資累計約10283億元，同比微增1%，前10月融資規(guī)模占2019年全年87.1%。

　　從結構上看，境內債券1-10月規(guī)模占比62%，較1-9月下降1個百分點;境外債券規(guī)模占比為38%，較2019年同期下降8個百分點，為2017年以來同期低點。

　　貝殼研究院分析師潘浩認為，三季度國內金融監(jiān)管升級效果逐漸顯現(xiàn)，預計至年末以防風險為首要方向，境內融資環(huán)境將持續(xù)收緊。年內境外債市在全球疫情爆發(fā)后長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)，受外界不確定因素干擾表現(xiàn)低迷。雖然10月末出現(xiàn)短期回暖跡象，但國際環(huán)境仍存不確定性，預計境外債市短期繼續(xù)保持波動性。

　　從單月情況來看，10月單月房企境內外債券融資共發(fā)行66筆，較上月增加1筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約692億元，較上月下降10.7%。其中，境內共發(fā)行47筆融資債券，較上月減少4筆。境內融資規(guī)模約360億元，環(huán)比下降34.4%，同比增長17.6%。境外融資共發(fā)行19筆，融資規(guī)模約332億元人民幣，環(huán)比增長46.9%;境外債券規(guī)模占比約48%，較9月份提升19個百分點，主要是10月后兩周境外債市表現(xiàn)出波動性活躍。

　　從以往情況看，房企海外債利率相對較高。但今年10月份房企境外債券融資平均票面利率6.74%，較上月大幅下降。潘浩分析認為，這主要受到香港中化5億美元1.63%低息永續(xù)債拉低的影響，如果剔除此筆債務后境外債券融資平均票面利率為7.29%，環(huán)比仍呈下降趨勢。從各家房企的實際情況看，境外融資成本分化嚴重。其中，頭部房企碧桂園融資利率較低，為3.875%，而佳源國際融資成本則為12.5%。

　　此外，10月份房企境內債券融資平均票面利率為4.76%，較上月微增0.05個百分點。境內融資在10月表現(xiàn)出規(guī)模下降利率微升的特點。

　　進入11月份，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來年內最大到期債務規(guī)模，1071億元。根據(jù)監(jiān)測，房企10月份境內外債券融資到期債務規(guī)模約816億元，較上月下降3.7%。從數(shù)據(jù)上看，9-10月份已連續(xù)兩月發(fā)債規(guī)模不及到期債務規(guī)模，房企短期資金流動性壓力上升。

　　另一方面，根據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，前10月TOP100房企實現(xiàn)銷售金額87467.1億元，同比增長11.1%。10月單月TOP100房企銷售操盤金額達11440.7億元，同比增長25.2%。從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，2020年10月，TOP100房企中有近8成企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績同比提升。截至10月末，已有超8成房企累計業(yè)績超過去年同期，實現(xiàn)同比增長。

　　雖然10月份房企的銷售業(yè)績能夠對沖一部分流動性壓力，但那些高負債的房地產(chǎn)企業(yè)仍將面臨年內最大考驗。

　　潘浩認為，房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平不斷下滑，一方面是由于地價成本逐漸走高;另一方面，房企開展的促銷讓利營銷活動也會影響房企的盈利水平。對于消費者而言，年底房企密集推出讓利活動，也是挑房、看房的好時機。