今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在涉及房地產(chǎn)方面除了重申房住不炒外，更多筆墨體現(xiàn)在“破解大城市住房突出問題”上。實(shí)際上，房?jī)r(jià)過(guò)高或者上漲過(guò)快、租賃市場(chǎng)發(fā)展不足等問題，在大城市均有所體現(xiàn)，今年以來(lái)，包括深圳、上海等大城市搶房、搖號(hào)等現(xiàn)象更是屢見不鮮。

　　重申房住不炒定位

　　據(jù)新華社消息，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于明年重點(diǎn)任務(wù)中的第七條是，解決好大城市住房突出問題。其中指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“房住不炒第一次被提出，是在2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。此后3年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，房住不炒從未缺席。”貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一大亮點(diǎn)是，提出解決好大城市住房突出問題。2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾進(jìn)一步激化，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲。城市住房供需矛盾大，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)在一定程度上對(duì)人口流入形成阻滯作用，不利于城市發(fā)展，所以此次會(huì)議將解決大城市住房問題提升到重要戰(zhàn)略地位上來(lái)。

　　許小樂對(duì)記者表示，總結(jié)2020年下半年以來(lái)多地房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看出，政策工具不僅僅是對(duì)需求端的限制，也增加了建設(shè)人才房、租賃房等供給端的政策以及促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展等政策，力求平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別提到解決大城市住房問題，預(yù)計(jì)后續(xù)大城市房地產(chǎn)政策會(huì)有三個(gè)重要變化：一是短期打擊各種炒房現(xiàn)象，諸如之前深圳的“代持炒房”;二是土地供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，將增加住宅用地供應(yīng);三是繼續(xù)發(fā)展租賃市場(chǎng)，多渠道解決住房問題。

　　“此次繼續(xù)貫徹了過(guò)去幾年中央房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路，保持了調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)三年明確房住不炒，代表了未來(lái)樓市政策將繼續(xù)打擊投機(jī)行為，保護(hù)真實(shí)居住需求。而因地制宜、多策并舉的提法，在張大偉看來(lái)，避免了調(diào)控政策一刀切，未來(lái)各地房地產(chǎn)調(diào)控依然將以地方為主導(dǎo)。

　　重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)

　　“今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的另一個(gè)重點(diǎn)是關(guān)于租賃市場(chǎng)的?！苯邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)專家一致表示。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到：“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。”

　　實(shí)際上，自2013年以來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾多次提及發(fā)展租賃住房。2013年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給”;2015年至2017年分別提出“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”“加快住房租賃市場(chǎng)立法”“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃”;2019年提出“大力發(fā)展租賃住房”。

　　在許小樂看來(lái)，2021年預(yù)計(jì)會(huì)加快租賃市場(chǎng)賦權(quán)細(xì)則落地，這有利于租賃市場(chǎng)制度的完善，真正將租賃作為一種長(zhǎng)期居住選擇。許小樂分析認(rèn)為，“租購(gòu)不同權(quán)”是影響租賃市場(chǎng)發(fā)展的重要障礙，我國(guó)現(xiàn)有戶籍制度與社會(huì)福利及社會(huì)保障掛鉤，由于不同城市的社會(huì)福利及保障差異較大，在哪個(gè)城市落戶就成為能否充分獲取社會(huì)福利的關(guān)鍵。目前我國(guó)落戶的政策與房屋掛鉤，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中是以房屋所有權(quán)為原則，這也就意味著租房獲得社會(huì)福利的優(yōu)先級(jí)較低，租購(gòu)歧視現(xiàn)象影響城市租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的管理應(yīng)該是明年的重中之重。這兩年長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)了一些不健康和不理性的市場(chǎng)行為，市場(chǎng)本身對(duì)于租客和實(shí)際的房東也形成了極大的經(jīng)濟(jì)方面的壓力，因此，長(zhǎng)租公寓的穩(wěn)定健康運(yùn)營(yíng)是非常重要的。預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)監(jiān)管將進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管控，加強(qiáng)事前、事中和事后監(jiān)管。同時(shí)，對(duì)于租金水平進(jìn)行調(diào)控，能防止租金過(guò)快上漲，影響居民的可支付能力。

　　推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

　　“房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)外乎新區(qū)開發(fā)和老城改造，城市更新與老舊小區(qū)改造是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域，通過(guò)改造，住房品質(zhì)會(huì)得到提升，周邊環(huán)境也會(huì)變得越來(lái)越好。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對(duì)記者表示。

　　在“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)”部分，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，補(bǔ)齊居住社區(qū)的設(shè)施、服務(wù)短板，能夠極大改善居民的居住條件。

　　根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2019年以來(lái)，全國(guó)已開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬(wàn)個(gè)，惠及居民1043萬(wàn)戶。2020年被看作是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策的元年，2020年政府工作報(bào)告提出新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)。1-11月，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬(wàn)個(gè)，惠及居民近725萬(wàn)戶。

　　“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一個(gè)重大的民生工程，也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。”國(guó)家行政學(xué)院教授王健表示，我國(guó)大部分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)市政配套設(shè)施老化、公共服務(wù)缺項(xiàng)等問題突出。改造后，不僅可以有效改善百姓生活品質(zhì)，還能帶動(dòng)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈增長(zhǎng)，增加有效消費(fèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)。