作為樓市風向標，一線城市有關房地產政策的一舉一動都備受關注。12月14日，北京和上海相繼發(fā)布樓市重磅新政，下調了首套房與二套房最低首付比例與房貸利率下限，并對普通住宅認定標準進行了調整。業(yè)內人士紛紛表示，本次京滬接連松綁購房政策無疑向市場傳遞出了重大利好信號，對整個房地產市場信心重塑和鞏固回升具有積極作用。

　　首付比例大幅下調

　　12月14日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委等印發(fā)了《關于調整優(yōu)化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ分赋?，北京首套住房貸款最低首付比例統(tǒng)一調整為30%；二套住房貸款最低首付比例，購買城六區(qū)外住房為40%，購買城六區(qū)內住房為50%，另外，貸款最長年限也由此前的25年調整為30年。

　　此前，北京個人購買首套房，普通住宅首付比例為35%，非普宅首付比例為40%；個人購買二套房，普宅首付比例為60%，非普宅首付比例為80%。

　　記者簡單計算了一下，此次調整后，北京購房人首付比例分別降低了5%—40%，降得最多的是過去購買非普宅郊區(qū)二套房的情形，首付比例直接從80%降低到40%。

　　就在北京發(fā)布《通知》后，上海也在12月14日跟進優(yōu)化調整了房地產市場的相關政策，首付比例由原來普宅為50%、非普宅為70%，調整為嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個區(qū)以及上海自貿區(qū)臨港新片區(qū)最低首付比例為40%，其他區(qū)域為50%，最高下調了30個百分點。

　　以購買500萬元的二套住宅（過去被認定為非普宅）為例，北京城六區(qū)外的住房，首付比例將由400萬元減少至200萬元，上海嘉定等區(qū)域的住房，首付比例將由350萬元減少至200萬元。

　　優(yōu)化普宅認定標準

　　在二手房交易中，稅收優(yōu)惠通常與住宅性質掛鉤，如果是普宅，在繳納增值稅等時，將享受優(yōu)惠政策。根據規(guī)定，個人出售2年以上的普宅，免征增值稅；個人出售2年以上的非普宅，差額征收增值稅，稅率為5%。

　　此次《通知》對普宅認定標準進行優(yōu)化。調整后，北京五環(huán)以內符合普宅標準的房屋單價從過去的3.96萬元/平方米提高到8.5萬元/平方米；五環(huán)到六環(huán)房屋單價標準從3.168萬元/平方米提高到6.5萬元/平方米；六環(huán)外達標的房屋單價標準從2.376萬元/平方米提高到4.5萬元/平方米。

　　對比政策出臺前后變化，北京普宅認定標準的優(yōu)化主要包括單套建筑面積由140平方米以下調整為144平方米以下，價格標準取消了總價限制，五環(huán)內成交單價上限提升了1.15倍；五環(huán)到六環(huán)成交單價上限提升了1.05倍；六環(huán)外成交單價上限提升了89%。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，2023年1—11月，北京五環(huán)內新房成交均價為91594元/平方米，五環(huán)到六環(huán)成交均價為58566元/平方米，六環(huán)外成交均價為35656元/平方米，此次普宅認定標準明顯上調，將促使更多原本屬于非普宅的住房轉為普通住宅。根據北京住建委數據，全市普宅占比將提高至七成左右，明顯降低購房者的交易稅費（主要為增值稅和附加稅），從而降低了購房成本。

　　上海的新政也對普通住宅認定進行了調整，取消了此前關于“內環(huán)以內每套總價低于450萬元，內外環(huán)之間低于310萬元，外環(huán)以外低于230萬元”的要求，即可以享受優(yōu)惠政策的普通住宅應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

　　下調房貸利率下限

　　此次調整，北京、上海同步降低了房貸利率下限。北京城六區(qū)首套、二套利率下限分別為LPR+10BP、LPR+60BP；非城六區(qū)首套、二套利率下限分別為LPR、LPR+55BP。上海房貸利率下限下調幅度整體高于北京，首套房貸利率由LPR+35BP降至LPR-10BP，下調了45BP；二套房貸利率由LPR+105BP降至嘉定等區(qū)域為LPR+20BP，其他區(qū)域降至LPR+30BP，最高下調了85BP。

　　據記者簡單測算，與原來北京首套房貸利率下限為LPR+55BP、二套利率下限為LPR+105BP相比，此次房貸利率均明顯下調，其中非城六區(qū)二套房貸利率下降幅度最大，下調了50BP。

　　陳文靜對記者表示，房貸利率下限的調整降低了購房成本。以貸款200萬元為例，北京非城六區(qū)二套住房，按還款25年、房貸利率由5.25%降至4.75%計算，每月還款額將由11984.95元減至11402.35元，每月減少582.6元；上海嘉定等區(qū)域二套住房，按還款30年、房貸利率由5.25%降至4.4%計算，每月還款額將由11044.07元減少至10015.22元，減少了約1029元。

　　另外，北京將貸款時間由25年延長至30年，有利于降低購房者單月的還款壓力。以貸款200萬元為例，利率統(tǒng)一按4.75%計算，貸款時間延長后，每月還款額將由11402.35元減少至10432.95元，每月減少969.4元。

　　帶動市場升溫明顯

　　此次京滬兩地樓市新政出臺后，對市場的影響立竿見影。12月15日正在上海出差的姜女士對記者表示：“我得趕緊買票回北京，周末房子的帶看量肯定起來了，已經接到好幾個銷售員的電話了?！?/P>

　　12月16日，記者走訪了鏈家、我愛我家等多家中介機構了解到，中介門店咨詢量明顯上漲，但因天氣嚴寒，帶看量沒有想象中那么多。不過，部分之前觀望的客戶果斷出手了，有置換的客戶迅速實現了“賣一買一”。

　　“今天看房的人一下子就多了。”在北京麗澤橋某樓盤售樓處，銷售經理對記者表示，新政之后購房成本更低了，買房人購房意愿也有明顯提高。“新政發(fā)布當晚就有很多客戶主動聯系置業(yè)顧問，咨詢房源情況，當晚客戶主動咨詢量是平日晚間的5倍以上，不少客戶加快了購房節(jié)奏。”

　　也有新房銷售人員對記者表示：“情況沒有料想得那么夸張，在目前的市場情況下購房人都很謹慎?！?/P>

　　諸葛找房數據研究中心統(tǒng)計數據顯示，北京、上海新房成交量出現了較為明顯的積極變化，尤其是12月16日和17日周末兩天，新房成交量明顯高于以往同期的成交水平，其中，北京漲勢更為強勁，12月17日新建商品住宅單日成交364套，高于近一周平均水平89.02%，且創(chuàng)10月份以來日度成交新高。上海新建商品住宅成交量于12月16日達到月內次高峰558套，次日有所回落，但仍高于近一周的平均水平。不僅新房出現較為明顯的回升態(tài)勢，二手房成交量也改善上升。周末2天，上海二手房成交量持續(xù)攀升，12月17日單日成交639套，高于近一周平均水平28.24%，且創(chuàng)12月份以來日成交新高。北京二手房市場成交相對平淡，熱度不及新房。

　　58安居客研究院院長張波對記者表示，此次北京、上海的樓市新政整體超出預期，普宅標準的調整和預期一致，但大幅度下調二套房首付比例明顯給了市場更大的刺激，也向市場傳遞出拉動樓市回歸穩(wěn)定的堅定決心。

　　“從深圳11月底出臺優(yōu)化購房政策的效果來看，安居客線上熱度出現快速上漲，并持續(xù)了近半個月，同時也帶來11月市場成交量有效提升。因此，京滬的政策效力預計也將在12月帶來樓市熱度提升和成交量提升。”張波認為，目前“認房不認貸”“首付比例下調”“普宅標準調整”政策工具箱中的三項重大內容悉數出臺，從后續(xù)來看，預計春節(jié)前不會再有大的政策落地。明年一季度末，一線城市或會根據市場反饋再進行政策跟進，其中最值得關注的是限購政策能否放松，這也是一線城市中政策效力最為明顯的內容。2024年，樓市在分化的基礎上，有望更堅定向“穩(wěn)”的方向有序邁進。

　　中原地產研究院首席分析師張大偉也表示，北京房地產市場政策依然是全國調控力度最嚴格的，此次發(fā)布的新政有利于市場走出低迷，預計2023年最后半個月直到2024年一季度，市場有望出現一個小陽春。