今年已經(jīng)過半，上半年房地產(chǎn)市場在多重政策利好與調(diào)整中展現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢?？傮w來看，房地產(chǎn)市場在政策引導(dǎo)下出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象，但整體下行壓力依然較大，仍處于調(diào)整周期。

　　政策寬松市場逐步復(fù)蘇

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場的走勢而言，政策仍是很重要的影響因素。今年以來，房地產(chǎn)市場政策主基調(diào)延續(xù)寬松，中央層面繼續(xù)圍繞“三大工程”（保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造）建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，并進(jìn)一步松綁限購、限售等限制性措施，提高公積金貸款額度、降低房貸利率和交易稅費(fèi)等，均為市場提供了有效支撐。

　　上半年，房地產(chǎn)市場在政策寬松的主基調(diào)下，經(jīng)歷了從疲弱到逐步回暖的過程。4月30日，中央提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。5月17日，“一攬子”房地產(chǎn)政策落地，著力“穩(wěn)市場”“去庫存”；6月7日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化，盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”，進(jìn)一步明確政策方向。隨著多項(xiàng)政策落地，部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，市場信心有所恢復(fù)。

　　中指研究院常務(wù)副院長黃瑜對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，當(dāng)前北京、上海的樓市限購政策仍較為嚴(yán)格，北京在購房時(shí)降低社保年限、優(yōu)化非住宅限購政策等方面均具備優(yōu)化空間。供給端政策或?qū)⑴浜先齑妫瑑?yōu)化存量土地規(guī)劃條件，控制增量規(guī)模，為“好房子”建設(shè)提供支持。

　　二手房市場表現(xiàn)好于新房

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國批準(zhǔn)商品房上市面積同比下降約40%，整體供應(yīng)處在低位，6月供應(yīng)量環(huán)比小幅回升，但同比降幅受高基數(shù)影響而擴(kuò)大。新房銷售表現(xiàn)較弱，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約四成，6月由于基數(shù)回落疊加政策效果顯現(xiàn)，成交面積同比降幅收窄至約兩成。1月至5月重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降13%，6月二手房周均成交套數(shù)同比增長約20%，市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房。

　　在房價(jià)走勢方面，新房市場受改善型樓盤入市帶動(dòng)的影響，1月至5月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.09%，漲幅較2023年同期擴(kuò)大1.07個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比均呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，5月百城新建住宅均價(jià)為16396元/平方米，環(huán)比上漲0.25%，漲幅較4月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得一提的是，現(xiàn)房銷售表現(xiàn)好于期房。1月至5月，商品房期房銷售2.5億平方米，同比下降31.0%；現(xiàn)房銷售1.1億平方米，同比增長23.0%，表現(xiàn)明顯好于期房。從占比上看，1月至5月現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為30.6%，較2023年提升8.1個(gè)百分點(diǎn)。戶型方面，改善型住房需求成為市場主流，高端改善性產(chǎn)品成交明顯好于普通住宅。這表明，在居民收入預(yù)期未明顯改善的背景下，購房者更傾向于選擇品質(zhì)更高、居住體驗(yàn)更佳的住房產(chǎn)品。

　　中指研究院分析師孟新增對(duì)記者分析表示，“以價(jià)換量”帶動(dòng)二手房銷售表現(xiàn)持續(xù)好于新房，比如上海、廣東深圳、浙江杭州在政策優(yōu)化后，市場情緒明顯提升，二手房成交規(guī)模保持高位。其中，上海6月二手房多日網(wǎng)簽超千套，創(chuàng)近年來新高；北京6月26日出臺(tái)貸款新政后，市場情緒也有所回升。

　　下半年預(yù)計(jì)仍處于筑底階段

　　土地市場方面，由于新房銷售表現(xiàn)尚未好轉(zhuǎn)，在“以銷定投”策略下，房企拿地仍較謹(jǐn)慎，同時(shí)4月，自然資源部提出“合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)”后，各地政府推地節(jié)奏放緩，全國300城住宅用地供求兩端同比降幅均超三成。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.7%；住宅用地成交8105萬平方米，同比下降35.4%；土地出讓金收入4993億元，同比下降40.6%。土拍熱度方面，僅部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，大多數(shù)城市地塊底價(jià)成交，整體成交樓面均價(jià)同比下降8.0%，溢價(jià)率較2023年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。各地土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化，比如上海于6月取消了土拍溢價(jià)率10%的上限要求，北京則上調(diào)了部分地塊溢價(jià)率上限。

　　孟新增認(rèn)為，土拍熱度方面，第一季度核心城市表現(xiàn)尚可，第二季度土拍熱度下滑明顯，僅上海、杭州、四川成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價(jià)，土拍分化加劇。22城中央國企仍是拿地主力，部分城市地方國資占比較高，民企占比約兩成。

　　展望下半年，在政策托底和高基數(shù)效應(yīng)減弱的影響下，全國新房銷售同比降幅將逐步收窄，但投資開工表現(xiàn)或延續(xù)偏弱走勢，市場仍處筑底階段。

　　中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，整體來看，下半年一線城市在政策優(yōu)化的帶動(dòng)下，新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù)；二線、三四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄，預(yù)計(jì)全年新建商品房銷售規(guī)模將在10億平方米以下。短期來看，一線城市政策仍具備較大優(yōu)化空間，隨著下半年政策端持續(xù)發(fā)力，一線城市市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，從而帶動(dòng)新房成交規(guī)模溫和修復(fù)；二線、三四線城市政策優(yōu)化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度預(yù)計(jì)將保持在低位。隨著下半年高基數(shù)效應(yīng)的明顯減弱，新房成交面積同比降幅或出現(xiàn)大幅收窄，其中部分核心城市下半年市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。