種種信號(hào)顯示，投資房地產(chǎn)獲利的時(shí)代已經(jīng)落幕，但仍然有無數(shù)人掏空家底也要買房。國(guó)人從一而終對(duì)房地產(chǎn)保有崇高的投資熱情，歸根結(jié)底是3方面原因：其一，“買房安家”傳統(tǒng)思想作祟；其二，過去二三十年房?jī)r(jià)漲多跌少，買房某種意義上就是最佳“造富”渠道；其三，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支柱地位持續(xù)了二三十年，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)”的思想根深蒂固，沒人相信國(guó)家會(huì)真的出手“打壓”房?jī)r(jià)。

　　不過對(duì)此，財(cái)經(jīng)女神葉檀卻隱隱有不安，她直言揭露道，“目前有超過半數(shù)的中國(guó)家庭在做‘自殺式’資產(chǎn)配置，資產(chǎn)百分之兩百（用杠桿）配置為房地產(chǎn)，這無疑是最不健康的投資方式，因?yàn)橐坏╋L(fēng)險(xiǎn)降臨，無數(shù)人將毫無抵御能力?！?/P>

　　不僅如此，對(duì)于剛需買房她更直言建議到，未來買房一定要遵循合理的資產(chǎn)配置方式。比如如果購(gòu)買房?jī)r(jià)總額為60萬(wàn)的房子，月薪低于7000“這個(gè)數(shù)”，最好不要買房。葉檀的意思很明顯，買房自住也好，投資賺錢也罷，不是不建議大家買，而是建議所有人都要有更超前、更合理的資金分配方案。尤其是過去那種孤注一擲如同“自殺”一樣的資產(chǎn)配置，是萬(wàn)萬(wàn)不能再持續(xù)的。

　　過去房地產(chǎn)被看作是“必漲型”資產(chǎn)，瘋狂加杠桿購(gòu)買不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)下跌，很多人哪怕手里只有夠首付的錢，哪怕下個(gè)月的月供都沒著落也敢買房，而且事實(shí)證明很多人都博贏了。但是未來房地產(chǎn)還能不能繼續(xù)昨天的輝煌，答案已經(jīng)很明確了：隨著調(diào)控的不斷深入，政策逐漸收緊，尤其是去房地產(chǎn)杠桿、打擊投資炒作、整頓違規(guī)亂象等組合拳的落地，或標(biāo)志著房地產(chǎn)永垂不朽的“造富”神話已經(jīng)終結(jié)。當(dāng)買房投資充滿不確定性，甚至是極大概率會(huì)虧本的情況下，孤注一擲的非理性投資斷然是不能再繼續(xù)的。更多的人應(yīng)該清醒地意識(shí)到這個(gè)現(xiàn)實(shí)。

　　月薪低于7000這個(gè)數(shù)，為何不能購(gòu)買總價(jià)高于60萬(wàn)的房子？超出這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)為何就是“自殺性”的資產(chǎn)配置？我們算一筆賬，大家就能更好理解了。

　　總價(jià)60萬(wàn)的房子，按照首付3成貸款7成42萬(wàn)來算，貸款30年，月供是2100元左右，而月薪7000元是月工資的3倍多，除去月供每個(gè)月還能剩余4900元，如果按照一般家庭每月生活開支3000元計(jì)算，那7000元工資，實(shí)際上刨除所有的開支，最后只能結(jié)余不到2000元。這還得是在沒有突發(fā)事件（生大病等）的情況下。

　　然而現(xiàn)實(shí)情況是，絕大多數(shù)人拿著四五千的工資，卻敢購(gòu)買每個(gè)月需要還三四千塊的房貸的房子（月供占工資收入的半數(shù)以上）。毫不夸張地說，很多人其實(shí)在過著身價(jià)百萬(wàn)，但是現(xiàn)實(shí)中卻是“窮人”的生活，不敢消費(fèi)、不敢旅游，更不敢生孩子。

　　有人可能會(huì)說，你們?cè)谖Ｑ月柭牐芏嗳思幢惴抠J占工資的一半多，還是活得很瀟灑。我想說的是，現(xiàn)實(shí)未必真如此。大概是我們每個(gè)人都聽“買房賺錢”的故事聽得多了，覺得不管加多高的杠桿，都沒有關(guān)系。其實(shí)現(xiàn)實(shí)并未如此。這兩年法拍房暴增128倍，從兩年前的不足萬(wàn)套，暴增至今天的120萬(wàn)套，其中有多少人是因?yàn)檫€不上月供而不得已被銀行收回拍賣的？前段時(shí)間深圳高薪程序員失業(yè)還不起每月12000元月供的新聞，更拉響了“自殺式”買房必須終結(jié)的警報(bào)。

　　那么較為合理的還款配比是多少呢？按照國(guó)際的通行做法，月度償付率標(biāo)準(zhǔn)為30％，這也是許多人認(rèn)為理想的月供收入比。即每月收入7000元，還款2000元左右是最合理的資金配比。

　　那么月薪7000元在中國(guó)是什么水平？很多人可能做夢(mèng)也想不到，月薪7000元其實(shí)已經(jīng)是高收入水平，在中國(guó)也僅有3％的人有這種待遇——2018年統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《公報(bào)》：月收入5000就能碾壓90％的中國(guó)人，月收入7000元，更是鳳毛麟角。

　　而2019年智聯(lián)招聘發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果更出乎意料：14億國(guó)民中，月薪7000元以上的群體占3.07％。靠打工月入過萬(wàn)并沒有大家想象的那么容易，更多的人只是在溫飽線上掙扎。

　　有的人可能會(huì)有疑問，為何每年官方發(fā)布的各大城市平均薪資水平都那么高？答案很簡(jiǎn)單，很多人“被平均”了。即中國(guó)富人的財(cái)富總值太高，10個(gè)月收入2000元的人和1個(gè)月收入200萬(wàn)的人平均下來，其實(shí)平均薪資也高達(dá)18.4萬(wàn)。一句話，貧富差距太大。

　　按照理論來說，中國(guó)97％的人都不應(yīng)該購(gòu)買超過總價(jià)60萬(wàn)的房子，那么為何很多城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒兩三萬(wàn)一平，總價(jià)幾百萬(wàn)，仍然有很多人能夠買得起呢？那些高價(jià)房都被誰(shuí)買走了？

　　這就涉及到銀行杠桿和隱性資金了。仔細(xì)分析中國(guó)真正能支撐起高房?jī)r(jià)的群體會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些一擲千金買房的籠統(tǒng)分為三類人：拆遷戶、企業(yè)主、以房換房群體。

　　以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平和絕大多數(shù)人的薪資水平，恐怕很多人不吃不喝工作20年也買不起房。但是開發(fā)商每年建造超1000萬(wàn)套房，最后還是被人買走了。其實(shí)絕大多數(shù)都是以上3類人群在買房。要么就是企業(yè)動(dòng)用銀行杠桿整棟購(gòu)買，要么就是非常有頭腦的生意人，年收入在幾百萬(wàn)級(jí)別，同時(shí)又擁有很多房產(chǎn)，資金總量高得驚人。我們普通老百姓，想買房，純靠工資是幾乎不可能的，現(xiàn)在的市場(chǎng)上真正的剛需買房，90％也都是先賣房才能買得起。年輕人初來乍到一座城市，就想靠工資買房，倘若背后沒有個(gè)有錢的爹，斷然是不可能輕易實(shí)現(xiàn)的。

　　未來買房資金預(yù)留的比例要變，但絕不是要求所有人必須嚴(yán)格遵照國(guó)際月度償付率30％這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來買房。月供到底多少合適也要具體問題具體分析，要根據(jù)收入的總額和手里存款數(shù)額的大小來判斷。

　　此外，月供收入比的設(shè)置，還要根據(jù)家庭人口、消費(fèi)開支、總體計(jì)劃等多個(gè)方面綜合設(shè)定。總而言之一句話，樓市已經(jīng)告別非理性過快發(fā)展階段，未來買房要盡量做到合理理性。尤其是經(jīng)今年一疫之后，大家更應(yīng)該有所感悟：更重視健康，更重視現(xiàn)金流。健康的體魄和現(xiàn)金流才是任何主體的運(yùn)營(yíng)血液，對(duì)于企業(yè)如此，對(duì)于家庭更是如此。