房地產(chǎn)開發(fā)商為了可以以低成本使用銀行的資金、無息占用者的預繳款以及承建商的墊款，開發(fā)商會選擇房屋預售，房屋預售開發(fā)商也不需承擔房屋的存貨成本，那么一般情況下，預售的效力是怎樣的呢？

　　一、預售商品房的效力是怎樣的？

　　判斷是否有效，就要看該合同是不是符合下面幾個條件：

　　1、預售方主體資格要符合要求

　　商品房的預售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機構銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　2、商品房預售合同雙方意思表示真實一致

　　由于合同雙方對于預售商品房的真實情況的信息的知情不對稱，承購方往往處于弱勢地位。因此預售方應按照預售合同所規(guī)定的有關內(nèi)容向承購方真實、完整地披露有關承購方所要購買的商品房的真實情況。

　　由于是預售，承購方不可能真實地感受到商品房的客觀存在，也不可能對商品房作任何的評價，所以這就更要要求預售方按照誠實信用的原則履行自己的告知義務，以保護承購人的合法權益。也只有如此，承購人才能在知情的基礎上作出自己真實的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預售合同，否則此合同為，并不受到國家法律的保護。

　　3、商品房預售合同內(nèi)容與形式的合法性

　　商品房預售合同屬不動產(chǎn)，涉及金額較大，履行期限較長，且內(nèi)容比較復雜。為保護當事人合法權益，我國法律規(guī)定，雙方應當簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。

　　商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十條也規(guī)定：“商品房預售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　二、怎么避免預售商品房糾紛？

　　當我們準備轉(zhuǎn)讓預售商品房時，要做到以下幾點：

　　1、預售商品房尚未付清房款的購房者應該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂；

　　2、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；

　　3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應在轉(zhuǎn)讓后前往房地產(chǎn)交易管理機構辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉(zhuǎn)讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風險增大。

　　4、預售商品房的再轉(zhuǎn)讓應依法交納相應的稅費。如沒能進行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其，存在較大的風險。

　　5、如果出讓方辦理了商品房，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可；如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會給雙方辦理備案或產(chǎn)權登記帶來障礙。

　　6、如果確是房子不相要而原價轉(zhuǎn)讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預售手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預售合同備案登記，并且還應當與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預售合同，辦理預售合同備案。但終止預售合同通常要承擔一定的違約責任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當大的差價沒有依法納稅，定是有（就是差價），發(fā)生糾紛會給你帶來麻煩。

　　開發(fā)商要想進行商品房的預售，并不是那么簡單的事情，需要按照國家的規(guī)定先取得了預售資質(zhì)，那么才能銷售未修建完成的商品房。不過此時也有很多人對預售商品房的效力產(chǎn)生懷疑，認為此時商品房沒有修建好，但其實雙方之間在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行商品房預售，并且簽訂了相關預售協(xié)議，辦理了的話，那么預售相對就比較保險，同時也可以認定預售行為是有效的。