目前市場(chǎng)上存在著大量的在出售之際仍存在和抵押的房地產(chǎn)。此類房屋之買賣因?yàn)樯婕暗谌?，在交易程序上比較復(fù)雜。所以購(gòu)買這樣的房屋時(shí)需要了解的流程是怎樣的以及買賣按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么？

　　一、二手房按揭貸款的流程

　　第一步，找好意欲購(gòu)買的二手房，該二手房必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的條件。

　　第二步，選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的二手房房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)，并在該機(jī)構(gòu)完成二手房房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，交納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。

　　第三步，借款人申請(qǐng)應(yīng)填寫借款申請(qǐng)表，并向貸款銀行提交所需材料；

　　第四步，由銀行指定的律師事務(wù)所進(jìn)行資信審查，并負(fù)責(zé)組織對(duì)交易房屋進(jìn)行二手房房?jī)r(jià)評(píng)估，所評(píng)估價(jià)值作為貸款銀行確定貸款額度的依據(jù)；

　　第五步，借款人與貸款銀行簽訂借款合同；

　　第六步，辦理抵押、保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)；

　　第七步，借款合同生效，資金劃入借款人指定帳戶。

　　二、買賣按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么？

　　1、賣方注意事項(xiàng)。

　　通常，只有原來(lái)的貸款還清，抵押注銷之后方可過戶。而提前還款和注銷抵押是需要一定時(shí)間的。銀行一般不會(huì)隨時(shí)受理提前還款，而是統(tǒng)一在一個(gè)月的某一天受理提前還款。因此，在簽訂買賣合同時(shí)，在進(jìn)行過戶之前賣家應(yīng)留給自己足夠的時(shí)間辦理提前還款和注銷抵押的手續(xù)。提前還款之后一般需要一個(gè)周的時(shí)間才能注銷原來(lái)的抵押。因此賣家需要保證在約定的過戶日期之前有足夠時(shí)間辦理上述手續(xù)；

　　如果買方需要銀行貸款的，賣家同時(shí)需要注意在合同中明確約定買方第二筆款項(xiàng)的支付義務(wù)。第二筆款項(xiàng)通常是在買方取得房地產(chǎn)權(quán)證之后且銀行取得該房屋之抵押權(quán)證（也叫他項(xiàng)權(quán)證）后的若干天內(nèi)由銀行將款項(xiàng)打入賣方賬戶。實(shí)踐中，中介公司為了能夠促成交易，在合同中往往對(duì)于買家辦理銀行貸款時(shí)間語(yǔ)焉不詳。而買家往往由于個(gè)人資信問題可能長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法辦下來(lái)貸款，導(dǎo)致交易長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法完成，而賣方此時(shí)也非常被動(dòng)，因?yàn)楹贤疵鞔_規(guī)定買方辦妥貸款時(shí)間，所以很難以此追究買方違約責(zé)任。因此，從賣方利益而言，有必要在買賣合同中明確約定，買方須在過戶之前取得銀行貸款的批準(zhǔn)并通知賣方，否則賣方可以拒絕過戶并追究買方違約責(zé)任。

　　2、買方注意事項(xiàng)。

　　在買方需要貸款購(gòu)房的情況下，買方需要注意貸款審批的進(jìn)度。在買方個(gè)人資信并不優(yōu)越的情況下，可能需要輾轉(zhuǎn)幾家銀行之后方能取得貸款批準(zhǔn)。因此，需要在合同中留有足夠的時(shí)間申請(qǐng)貸款，或者對(duì)于貸款時(shí)間。實(shí)踐中，經(jīng)常由于買方貸款遲遲不能獲批，導(dǎo)致交易遲延發(fā)生違約。

　　當(dāng)存在轉(zhuǎn)按揭安排時(shí)，買方在貸款獲得銀行批準(zhǔn)后，賣方應(yīng)自行或委托他人積極辦理提前清償其現(xiàn)存貸款并促使其抵押權(quán)銀行注銷抵押。買方需要明確賣方貸款清償以及抵押注銷的具體時(shí)間。

　　然而過長(zhǎng)的貸款申請(qǐng)時(shí)間本身就蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)上漲時(shí)候，賣家容易毀約而導(dǎo)致交易終端或終止，買家將處于極為被動(dòng)的狀態(tài)。

　　按揭房產(chǎn)的買賣涉及到的法律問題相當(dāng)復(fù)雜，稍有不慎就有可能陷入買賣糾紛之中，為了避免糾紛最好先了解下二手房按揭貸款的流程是怎樣的以及買賣按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么。