過去數(shù)十年的發(fā)展，中國各城市之間的地域邊界被打破，戶籍制度限制逐漸放開，城鎮(zhèn)化進入高階階段，人口跨區(qū)域、多元化的流動頻率增強，房地產(chǎn)市場發(fā)展格局也隨之變遷，且城市間分化現(xiàn)象愈加明顯。

　　那么，人口變局之下各城市房地產(chǎn)市場購房需求潛力如何?近日，貝殼研究院對城市置業(yè)動力指數(shù)進行了大數(shù)據(jù)調(diào)查，力圖橫向?qū)Ρ雀鞒鞘邪l(fā)展差異特征。研究發(fā)現(xiàn)，一線城市整體購房規(guī)模潛力優(yōu)勢突顯，深圳置業(yè)動力指數(shù)排名居于榜首，長三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝四大城市群置業(yè)動力整體較高;榜單前50城呈現(xiàn)四種特質(zhì)，“績優(yōu)型”城市如北上廣深等兼具人口潛在置業(yè)需求與城市發(fā)展?jié)摿﹄p重優(yōu)勢;高性價比城市如成都、武漢等，是年輕人定居的優(yōu)選。

　　深圳置業(yè)動力指數(shù)居榜首

　　珠海、寧波等強勢突圍

　　衡量城市置業(yè)動力高低，需要同時考慮當下人口基數(shù)代表的潛在置業(yè)需求，以及基于城市發(fā)展?jié)摿Χ奈磥碓隽咳丝谧》啃枨螅虼诉x取常住人口、小學生人數(shù)、經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力等維度的細分指標，構(gòu)建出城市置業(yè)動力排行榜。

　　分城市看，一線及新一線城市置業(yè)動力指數(shù)排名靠前。一線城市整體購房規(guī)模潛力優(yōu)勢突顯，深圳置業(yè)動力指數(shù)最高，排名居于榜首，北京和廣州次之，上海排名第四位。新一線城市成都、杭州緊隨一線城市之后，重慶、武漢和南京亦躋身TOP10行列。

　　值得注意的是，二三線城市中珠海、寧波等強勢突圍，置業(yè)需求動力表現(xiàn)較優(yōu)，躋身于TOP30行列。

　　珠海置業(yè)動力指數(shù)排名第 15位，原因在于，地處一體化程度比較高的大灣區(qū)，疊加政策利好影響，珠海經(jīng)濟和社會環(huán)境發(fā)展優(yōu)勢顯現(xiàn)，對外來人口的吸引力較強。數(shù)據(jù)顯示，近5年來珠海常住人口和在校小學生規(guī)模增速分別達 24%和22%，人口的快速增長帶來潛在住房需求的顯著增加。

　　與珠海較為類似，寧波適時出臺的人才引進政策成效顯著，近3年來常住人口增量53.7萬人，全國排名第七，同時位于民營經(jīng)濟發(fā)達的浙江地帶，且受上海、杭州等核心城市的輻射影響，城市發(fā)展?jié)摿^大。

　　城市群對壘

　　集聚與分化并存

　　城市群是中國區(qū)域經(jīng)濟增長的重要引擎，也是潛在置業(yè)人群的主要集聚地。數(shù)據(jù)顯示，置業(yè)需求動力較大的城市主要集中在長三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝四大城市群，TOP30城市中占據(jù)17個。

　　但城市群內(nèi)部各城市置業(yè)動力分化程度不同，這也折射出當下各個城市群發(fā)展格局的差異。

　　長三角和大灣區(qū)一體化程度高，呈現(xiàn)出“強核心+多極點”特征。長三角城市群中有7城置業(yè)動力指數(shù)排名TOP30，核心城市上海購房潛在需求規(guī)模大，極點城市杭州、南京、蘇州、無錫、合肥、寧波購房需求也表現(xiàn)不凡。大灣區(qū)內(nèi)深圳和廣州置業(yè)需求動力排名前三，東莞、珠海、佛山等極點城市均躋身TOP30行列。

　　京津冀、成渝、長江中游城市群呈現(xiàn)“雙核”發(fā)展格局。京津冀城市群中的北京和天津、成渝城市群中的成都和重慶、長江中游城市群中的武漢和長沙，置業(yè)需求動力在所處城市群中較為突出，但城市群內(nèi)部協(xié)同發(fā)展能力較弱，周邊城市購房置業(yè)動力相對不足。

　　中原、關(guān)中平原等城市群以“單核強省會”發(fā)展模式為主導，其中鄭州和西安兩個省會城市優(yōu)勢顯著，置業(yè)動力指數(shù)進入TOP15行列。

　　人口潛在置業(yè)需求

　　重慶、深圳、東莞居前三

　　如果從人口潛在需求指數(shù)和城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)兩個分榜單看，一些城市表現(xiàn)較為亮眼。

　　重慶、深圳和東莞人口潛在需求指數(shù)排名居前三;城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫?，一線城市的北京和廣州、新一線城市的南京和杭州城市發(fā)展?jié)摿φ純?yōu)。

　　進一步將人口潛在需求指數(shù)與城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)做二維交叉，對綜合榜單TOP50城市進行歸類，得到績優(yōu)型、潛力型、短板型、弱勢型四種不同特質(zhì)的城市。“績優(yōu)型”城市具有人口潛在置業(yè)需求和城市發(fā)展?jié)摿﹄p重優(yōu)勢，包括北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢等12個城市?！皾摿π汀背鞘邪暇?、珠海、廈門、合肥等城市。這些城市雖然當下的人口潛在置業(yè)需求動力相對較弱，但在經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源配套、創(chuàng)新能力等方面的綜合實力高于整體平均水平?！岸贪逍汀背鞘谐Ｗ∪丝谝?guī)模保持較高的水平，能夠支撐其短期的樓市購房需求，但在城市綜合發(fā)展實力方面有點“偏科”，對未來潛在人口流入的吸引力相對較弱，例如淮南、南陽、保定等?！叭鮿菪汀背鞘性谌丝跐撛谥脴I(yè)需求和城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫婢幱谙鄬α觿莸匚?，TOP50城中占據(jù)17個，主要以三四線城市為主，典型城市如沈陽和哈爾濱。

　　考量城市實力與居住負擔

　　成都、武漢等6城是優(yōu)選

　　“良禽擇木，人才擇城”。自2017年人才爭奪的號角吹響以來，各城市以落戶、補貼、住房福利等為籌碼，相繼出臺各種優(yōu)惠措施以招攬人才。值得一問：哪些城市性價比最高?當代年輕人應該選擇哪個城市安頓自己?

　　定居一座城，城市的綜合發(fā)展實力和住房負擔是最值得考慮的因素。貝殼研究院以置業(yè)動力指數(shù)來衡量城市的整體發(fā)展實力，以月供收入比來評估城市的住房負擔，通過交叉分析以對比50城的居住性價比。

　　北上廣深、廈門、杭州等城市位列雙高區(qū)間，雖然這些城市整體綜合實力較強，潛在購房需求旺盛，但較高的住房負擔也讓不少年輕人望塵莫及。以深圳為例，置業(yè)需求動力指數(shù)排名榜首，居住負擔亦居樣本城市首位，房貸月均還款金額占到家庭平均月收入的八成以上。

　　高性價比城市包括成都、武漢、重慶、長沙、蘇州、濟南等6城。這些城市綜合發(fā)展實力較強，置業(yè)動力指數(shù)均在TOP20行列，購房壓力相對較小，月供占收入比值均在40%以下，尤其是長沙，月還貸金額僅占到家庭平均月收入的24%左右。

　　整體來看，對于無力背負過重房貸、且對城市綜合發(fā)展實力有追求的年輕人來說，成都、重慶、武漢等6個城市是優(yōu)選。 (樓蘭)